Nella scelta del miglior mutuo un elemento fondamentale da tenere in considerazione è il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), diverso dal Tasso Annuo Nominale (TAN). Risulta quindi essere importante, più che soffermarsi sull’importo della rata mensile da pagare, sul costo totale del mutuo.
Il tasso del mutuo da considerare per la scelta del miglior mutuo è quindi il TAEG che si compone dal TAN, che rappresenta il reale costo del prestito, e dai diversi costi accessori, quali ad esempio le spese di istruttoria, le spese assicurative, le spese di perizia, le commissioni bancarie e qualsiasi altra tipologia di spesa collegata all’accensione del mutuo.
Nella scelta del miglior mutuo diventa quindi fondamentale tenere in considerazione che un TAN troppo basso potrebbe nascondere dei costi accessori elevati, e quindi far aumentare considerevolmente il TAEG.
Quando si dovrà scegliere il mutuo sarà utile confrontare i mutui eseguendo il calcolo della rata attraverso delle simulazione di prestito ipotecario che metteranno in evidenza il costo reale del mutuo, cioè il TAEG.
Il TAEG rappresenta quindi uno degli elementi principali per poter effettuare un confronto tra i mutui, senza però dimenticarsi delle altre fondamentali caratteristiche da tenere in considerazione per effettuare la scelta migliore.
1° consiglio: il TAEG rappresenta il costo complessivo del mutuo, prendilo sempre in considerazione al momento della scelta.
Il mutuo per l’acquisto della prima casa o di un immobile in generale, conosciuto anche come mutuo ipotecario, ha una durata variabile che va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 40 anni.
La durata del mutuo comporterà una variazione dell’importo della rata e di conseguenza del costo totale del mutuo ipotecario: più aumenta la durata del mutuo più sarà il costo totale del prestito, in quanto ci vorranno più anni per la sua restituzione.
La possibilità di scelta del pagamento ricade solitamente su di una rata mensile, ma esistono anche mutui con rate trimestrali o semestrali.
La scelta della durata del mutuo ricade sul richiedente: solitamente tale decisione viene presa in relazione all’importo totale che verrà richiesto, in quanto più è alto l’importo richiesto più si tenderà ad aumentare la durata del prestito così da non avere rate di importo troppo elevato. Ovviamente questa considerazione può variare da persona a persona in base alla sua situazione finanziaria e quindi alle sue entrate mensili.
Una buona rata mensile teoricamente non dovrebbe superare un terzo del proprio stipendio; ma le spese del mutuatario possono essere elevate, quindi si può più prudente optare per una rata di importo inferiore ad un terzo del proprio stipendio.
La decisione della durata del mutuo diventa quindi di fondamentale importanza, in quanto incide notevolmente sull’importo della rata mensile da pagare: può risultare molto utile confrontare, a parità di importo richiesto, come varia l’importo della rata mensile al variare della durata del mutuo. Un confronto di questo genere può essere di grande aiuto per effettuare la decisione del mutuo migliore.
2° consiglio: la decisone della durata del mutuo incide sull’importo della rata, ma anche sul costo totale del prestito. Tieni in considerazione tutti gli aspetti.
Il loan-to-value (LTV) è il parametro che indica il rapporto tra l’importo del prestito ipotecario richiesto e il valore dell’immobile che il mutuatario porrà a garanzia del prestito stesso. Il loan-to-value è quindi l’indice che viene preso in considerazione dalle banche per decidere se concedere o meno il mutuo.
Più il valore del LTV è elevato, maggiore sarà il rischio calcolato sulla concessione del mutuo quindi, di conseguenza, maggiori saranno i costi che la banca richiederà per poter concedere il prestito. Solitamente un indice LTV superiore all’80% è considerato dalle banche elevato, quindi comporterà costi maggiori; al di sotto della soglia dell’80% il mutuo ipotecario verrà invece considerato più sicuro, e quindi la banca potrà offrire condizioni migliori.
Le banche considerano l’indice “soglia” LTV dell’80% poiché in caso di vendita forzata dell’immobile, per mancato pagamento delle rate, ritengono di poter avere difficoltà ad ottenere un importo uguale o superiore dell’80% del valore della casa.
L’indice loan-to-value diventa quindi una componente fondamentale nella sottoscrizione dei mutui: per questo motivo, quando si comparano diversi mutui, alcune banche potranno decidere di non proporsi per la concessione del mutuo poiché considerano il LTV troppo rischioso.
3° consiglio: un indice LTV basso ti permetterà di ottenere più facilmente il mutuo a condizioni migliori, non sottovalutarlo.
È importante conoscere, al momento della richiesta del mutuo e della scelta del migliore mutuo, quali sono le assicurazioni obbligatorie da sottoscrivere.
Nel caso di richiesta di mutuo la sola assicurazione obbligatoria è la polizza scoppio e incendio, che protegge l’immobile garantito da ipoteca contro diversi eventi quali ad esempio incendio, scoppio, esplosioni e fulmini.
Nel caso in cui avvenga un evento che danneggia l’abitazione e che rientra tra quelli previsti dalla polizza, la compagnia assicurativa dovrà rimborsare il valore pari al costo di sistemazione dell’immobile o il suo valore commerciale o, eventualmente se previsto dalle condizioni contrattuali, il valore di ricostruzione, in modo tale che il mutuo con la banca venga automaticamente estinto.
Il costo di questa tipologia di polizza, poiché obbligatorio, dovrà rientrare nel TAEG, in modo tale da garantire assoluta chiarezza in merito al costo totale del mutuo.
L’assicurazione obbligatoria scoppio e incendio ha una durata solitamente pari alla durata degli anni del mutuo; si può pagare la polizza in un’unica soluzione, al momento della stipula del mutuo, pagandola il giorno stesso della firma dell’accensione del mutuo davanti al notaio, o in più soluzioni (pagamento dilazionato). Nel caso di pagamento della polizza obbligatoria in modalità dilazionata si potrà scegliere tra un pagamento annuale della polizza o un pagamento mensile dell’importo della polizza nella rata del mutuo. Se si opta per il pagamento in un’unica soluzione, se si dovesse decidere di vendere l’immobile prima della naturale scadenza del mutuo, si ha diritto al rimborso della parte del premio inutilizzato.
Solitamente l’assicurazione scoppio e incendio viene emessa dalla banca che eroga il mutuo tramite una compagnia assicurativa proposta dalla banca stessa. È importante ricordare che, a partire dal 1 luglio 2012 (Regolamento Isvap n.40), le banche hanno l’obbligo di proporre al cliente almeno due preventivi di differenti gruppi assicurativi non riconducibili alla banca stessa, concedendo il tempo necessario al cliente di poter valutare altre proposte sul mercato.
4° consiglio: ricorda che l’unica assicurazione obbligatoria è la polizza scoppio incendio e che la banca dovrà proporti almeno due preventivi alternativi.
La tipologia di tassi di interesse proposti dalle banche in merito al prestito ipotecario possono essere differenti, anche se principalmente la scelta ricade tra il tasso fisso o variabile. La decisione tra un tasso piuttosto che un altro è meramente soggettiva, ma è utile considerare che la scelta deve avvenire tenendo in considerazione la durata del mutuo.
Non esiste in assoluto un tasso migliore dell’altro, ma la decisione deve avvenire considerando la durata del prestito e cercando di immaginare quale sarà la propria situazione finanziaria nel futuro. Decidere per un mutuo a tasso fisso assicurerà la certezza di pagare una rata fissa negli anni, ma un costo che potrebbe essere superiore in determinati momenti in cui il tasso variabile risulta particolarmente basso; viceversa, optare per un tasso variabile può comportare l’alternarsi di periodo con rate basse a periodi in cui le rate potrebbero risultare maggiori. I mutui a tasso fisso garantiscono la certezza della rata. I mutui a tasso variabile possono garantire minori costi, ma non possono garantire tale agevolazione nel tempo.
Solitamente se il cliente non ha una grande disponibilità economica e non prevede probabili aumenti negli anni del proprio reddito, verrà consigliato a scegliere il tasso fisso; diversamente, se la disponibilità economica è maggiore o si ha una prospettiva di crescita del salario, si può optare con maggiore tranquillità per un tasso variabile.
Oltre ai tradizionali mutui a tasso fisso e tasso variabile le banche possono proporre altre tipologie di mutui caratterizzati da tassi particolari, quali ad esempio mutui a tasso misto, il cui mutuo inizia con un tasso fisso e può, a determinate condizione, passare al variabile o mutui a tasso capped rate, dove il tasso variabile non può superare una soglia massima fissata al momento della stipula del mutuo.
5° consiglio: la scelta tra tasso fisso e variabile è importante e può incidere notevolmente negli anni.
Per scegliere il miglior mutuo è quindi necessario valutare ogni singolo aspetto, valutare le proprie necessità e conoscere a fondo le proprie possibilità economiche attuali, tenendo in considerazione, per quanto possibile, come si evolverà la propria situazione finanziaria nel futuro.
Bisogna quindi non solo valutare gli aspetti strettamente economici, quindi il TAEG, comprensivo del costo del prestito, delle spese accessorie e della polizza assicurativa, ma anche tutti gli aspetti che riguardano la concessione del mutuo e la durata dello stesso.
La scelta della durata del mutuo e della tipologia del tasso sono due elementi meramente personali, ma che devono essere valutati attentamente perché incidono sulla rata che si andrà a pagare mensilmente per svariati anni.
Risulta quindi importante poter confrontare i mutui proposti dalle diverse banche, non limitandosi all’analisi della sola rata, ma considerando tutti gli aspetti, non solo economici, legati al mutuo.